「区分所有マンションの現地調査は、どうみたら良いの？・・・」｜一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会大阪本部

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「区分所有マンションの現地調査は、どうみたら良いの？・・・」

2022/07/08 カテゴリー：売買

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博士！　気が付いてみたら　またあっという間に　今年も半年が経っちゃったよ・・・　もうすでに　外は真夏なみの暑さでフラフラなんだよね。　今年が寅年で　さらなる猛暑だなんて考えて見るとそれをイメージしただけで　もうクラクラしてきたよ・・・

しかし君（きみ）、暑い時もあれば寒い時もあるんだ。君もあまりフラフラせずにしっかりと脳も含めて筋肉を鍛えていかないといけないよ。やっぱり健康が第一だからね・・・　とは言っても、こうした暑い中でも　物件調査はしなければならないんだよね。　特に　こうした暑い時期、区分所有建物の内部チェックになると、エアコンが付かない物件なら、少し気合を入れておかないと、大汗でえらいことになるんだよ。　君も　物件を見るだけでなく、暑い時には、暑さ対策で　健康のことも考えてしっかり行動していかないと　ぼーっとして　いつの間にか忘却（ぼうきゃく）するのが早くなることを覚えておいてよ・・・　普通は　外が暑くて　内部はエアコンが効いていて涼しいんだけれども、物件を見るときは、逆に　エアコンが効いた涼しい事務所などから　突然　外に出て物件の暑くなった内部を見にいくわけだから、そうした暑い涼しいも含めた　体調管理だよ・・・　まぁその様には言っていても、今回のテーマは　区分所有だから、まずは物件状況確認（概略）から見てみようかな？

えっでも、物件状況確認書は戸建などの土地建物の内容とほぼ同じじゃないの？

全体としては、もちろん土地と建物と周辺だから要素は似ているんだよ。　例えば、区分所有では他にこうした部分のチェック項目があるよね。　管理費・修繕積立金等の変更予定や大規模修繕の予定また、自治会費等（自治会費・町内会費など）の支払いが必要である場合、管理組合集会における討議事項のある場合など・・・・・

それと　他に　付帯設備表もあるよね、水回りや給湯器、空調、照明などのチェックだよね。

もちろんだよ、区分所有の専有部分は、確認しやすいからしっかりと確認して写真を撮っておいて、現在の状態を売主様に記載して頂かないといけないよね。

でも博士、これだけ項目があると、売主様もよく覚えていないとか知らないとか、またまた、すべて仲介業者に任せるよ・・・・・なんて言われていることも多いのではないの？

その様に言われることはよくある。しかし、実際に記載して頂くのは売主様だよ、但し、仲介業者は調査説明義務があるわけだから、仲介業者が事前確認した内容を、売主様に再度細かくチェックとヒアリングをしてから資料と共に照合していかないといけないけれどもね。

なるほどそうだよねぇ～、それと　重要事項に係る調査報告書については　必要なの？

もちろんだよ、区分所有を取引する際には　必ず必要になってくるよ。これがないと取引の重要事項の説明書の記載ができないんだよ、だから、管理会社に事前に確認して、最新分をいつ発行できるのか？や発行するための費用などを知っておかないといけないよね。重要事項に係る調査報告書は管理に特化している書類なんだよ。

では博士、重要事項に係る調査報告書って主にはどんな内容なの？

うむ！　主な内容は　一例だが　おおかたこのような感じだよ。

・調査依頼日（いつの時点の内容なのか・・・最新分必要）

・マンション名称、部屋番号、所在地、建築年月日

・総会、決算時期、修繕積立金総額

・管理費、修繕積立金の月額

・管理費、修繕積立金の滞納額（全体と購入予定の部屋）

・管理費、修繕積立金の改定の予定

・管理組合の借入金の有無

・大規模修繕工事の予定

・アスベスト調査や耐震診断の有無

・共有部分の修繕工事履歴

・インターネット環境や管理形態

・建物の維持保全の状況に関する書類の保存状況　　　　など

　但し、管理規約や使用細則また、長期修繕計画書などは別になっていて費用がかかることもあるんだから注意が必要だね。

なるほど、だから　よく「分譲マンションは管理を買え！」っていう言葉がどこかから聞こえてきて、またいつの間にか、記憶の底に少しだけ残ってしまっている様な気がするんだけれども、そういう意味なのね。

そうだね、いきなり、管理を買えっ！て言われてもびびってしまうんだけれども、また、それでも　最寄り駅までの距離や築年数、そしてデザインや間取り、面積なども大事なんだよ。　それに加えて　管理が細かく行き届いているかどうかはもっと大事なんだよね。しかし、買主の立場なら、そのまま住み続けたとしても中高年になってから管理不足で欠陥が目立ってきても、すぐに引越が出来る方なんてなかなかいないわけだから当然のことだよね。

では博士、実際のところ、区分マンションはどこをどう見ていったらよいの？　現地調査、法務局、役所、ヒアリングなどがあるんだけれども。

法務局や役所などは、資料として見ていくのはそんなに難しくないから、メインはやはり、現地をどの様に見ていくのかだよ、というわけで、では現地の状況を見てみようかな・・・　まずは、マンションの周辺環境から見てみよう。　たとえば　最寄り駅、こうした駅前の様子は、見る時間によって、雰囲気は大きく変わることがあるんだよ。たとえば、昼間は　静かで上品な雰囲気であっても、夜見てみると、居酒屋や飲食店が開店していて賑やかで雰囲気がガラリと変わってしまっていたり、酔っ払いがうろうろしていたりすることもあるんだよ。また夜に現地までの通りに街灯などがあって暗くないのかどうか？も一つの見方だよ。　今度は駅から他の交通機関への乗りやすさについても見てみよう、近くにバス停やタクシー乗り場などがあるのかどうか？　また、日常の買い物や日常のいろいろな生活上の利便性のある施設や場所がどこにあるのか？　住宅地図やグーグルマップなどだけでもある程度の現地の雰囲気はわかるのだが、実際に現地に行ってみると　意外に道路幅が狭かったり、通りぬけの道路で交通量が意外に多かったり、またそこには載っていなかった気分の良くなさそうな施設が新しく建築されているなど、あっ！と思うことが実際にはあるんだからね・・・

え～っと　あの～、博士！では　マンションの物件の本体についてもどう見て行ったら良いのか教えてよ。

まず、区分マンション本体において、見ていくべき点を、外部（共用部分）と内部（専有部分）にわけて見てみよう。とりあえず、規約共用部分等については書くと長いので次回にするね・・・

・外壁の状態（タイルや塗装など）、アプローチ、駐車場、駐輪場、ゴミ集積所

・エントランスや集合ポストの雰囲気、オートロック位置や防犯カメラ設置場所

・掲示板、管理人や清掃人の業務態度、エレベーターや非常階段、消防用設備等

こうした共用部分の状態は現状をよく現しているんだが、エントランス、集合ポストやゴミ集積所の清掃の状態、駐輪場の整頓状態などが、わかりやすいよねやはり、共有部分は　物件自身の大部分を占めているので、買主が本当に安心して生活できる環境かどうか？という観点で見てみることも大事なんだよ。

なるほど、いろいろな物件を細かく見て経験を積んでおかないと何がどうなのか、どこにどのようなポイントがあるのか？っていうことがわからなくなるから、よく見ておいてマンション自体の醸し出す自然的な雰囲気や自然的な感覚をつかんでおくことも大事だよね。　では博士！　内部の専有部分はどう見ていったら良いの？

そうだね、ただ単に写真を撮って画像をアップロードするだけでなく、建物の内部（専有部分）は、まず修繕履歴を確認すると共に

・資料にある間取りと現況の間取りが実際一致しているのか？

・台所、洗面所、浴室、トイレ、洗濯機置き場等の水回り状態。

・クロス、建具、フローリング、巾木等や和室の状態。

・雨漏り跡がないか？や結露状態、バルコニー状態、エアコン室外機置場等

・明るさ、風通し、バルコニー排水溝、部屋内外の臭気、近隣騒音等の確認

・公簿40㎡以上で住宅ローン控除対象になるのかどうか？　　　　　など

また、リフォームするべき箇所がある場合には、あらかじめリフォーム見積を取得してから、総合的に組む予算や住宅ローンなども考えてシュミレーションしていかないといけないよね

なるほど博士・・・よくわかったよ、では　他に注意点やヒアリングなどが必要なことなんてあるの？

もちろんまだあるんだよ、いやしかし、他にはタイミングがあえば、マンション管理人へのヒアリングもしておいた方が良いよね。

えっ？　そんなことまでしなければならないの？

だから言っただろ、タイミングが合えばって・・・いうことなんだ。区分マンションの現地調査において、重要なのがマンション管理人との話なんだよ。日常的に、管理会社や管理組合と連絡を取り合っているのもマンションの管理人だから、出来るだけ早い段階でヒアリングするのも良いことだよ。また、管理人は、買主が購入した後にも分からないことを聞く場合には大事で、重要事項に係る調査報告書だけではわからない、そのマンション自体の特性があることが確認できる場合もあるわけだからね。ただ、あくまで一般論的な話しか聞けないことも多いんだけれども・・・入居者の年齢層などや、分譲と賃貸（分譲貸し）の割合、町内会などの費用、ゴミの出し方の特徴、また、ペットの飼育状況や、駐車場や駐輪場の空き状況などもそうだよね。そして、入居前にリフォームする場合の申請手続きなど・・・

なるほど、僕ならびびってしまってうまく聞けないかもよ？！・・・

あっ、それと君（きみ）！？　分譲当初のパンフレットなどはあったのかな？

博士！やっぱり、分譲当初と現在との違いがあれば確認しておいた方が良いんだよね。

もちろんそうだよ、それともう一つ大事なことは管理組合とその内容についても確認しておく必要があるんだよ。

博士っ！でも管理組合の設立目的って、マンションの維持管理だよね。

もちろんそうだよ。したがって、区分マンションでは、管理組合の管理の組み方でそれぞれの物件で修繕積立金などが違うわけだから、やはり過去の修繕履歴や長期修繕計画書などの資料を確認することも大事なんだよ。管理人がころころ代わっていたり、住み込みや日勤、また管理組合と居住者の関係が好ましくない場合も注意が必要なんだよ。だからまた、どのような規約があるのか、組合運営の形態なども把握しておくことが大事だよ。マンションは管理組合と管理会社との信頼関係が重要になってくるんだよ。

ありがとう博士！　よくわかったよ。つい物件の内部の状態や間取りだけの表面的な部分だけを見てしまいそうだけれども、やはり戸建と違って　区分マンションは総合的に見ていかないといけないということが理解できて良かったよ。

しかし、それにしても今年の猛暑だけは　すでにもう今から勘弁してくださいよ！・・・って感じなんだよ。　君がこれを何とかしてくれないのか？

いやしかし、そうは言っていてもやっぱり蒸し暑いものは蒸し暑いと思うよ。たしかに博士の言う通りで考えただけで　もうむんむんしてきたよ。でもまだまだ　現地を見ていろいろな土地や建物、収益物件などに足を運んで謙虚にコツコツと勉強していくことにするよ・・・

もしわからないことや　不安に思うようなことがあれば、ふと考えたその時や、今まさに悩んでいるという場合においても、土地や建物の相談、また専門家の相談を受けてみたり、大阪宅建協会をはじめとする相談所などで様々なアドバイスなどを聞いてみると良いのかもしれないね・・・

　ライター：研修インストラクター　西本淳一（北摂支部）