前回の「宅建業者が売主の場合の注意点　その1」は

①クーリング・オフ

②手付の額・性質の制限

③手付金等の保全措置

④損害賠償額の予定等の制限

⑤自己の所有に属しない物件の契約締結の制限

⑥契約不適合責任（担保責任）についての特約の制限

⑦割賦販売契約の解除等の制限

⑧所有権留保等の禁止

以上のうち④の損害賠償額の予定等の制限までのお話だったね。

たくっち、ちゃんと覚えているかい？もう一度「宅建業者が売主の場合の注意点　その1」を見直してよ。

わぉ！そんなことができるんだ。

しかし、ちょっと待てよ。もし、Ｘさんが僕に家を売ってくれなかったらどうなるの？僕はＺさんとの約束を果たせなくなるよね。

大変なことになるね。

債務不履行責任の原則によりＺさんから損害賠償を請求されるよ。たくっちは自分で勝手なことをしたんだから自業自得だよ。

そのとおり。

そこで宅建業法では宅建業者が他人物売買の売主となることを禁じているよ。

買主さんに期待を抱かせて「すみません。手に入りませんでした。」なんてことになりかねないからね。これでは買主さんが気の毒だよね。

但し、次の場合例外的に許されているよ。それは宅建業者が現在の所有者と売買契約を締結している場合だよ。これだと宅建業者が物件を取得できるため買主さんに損害を与える危険性が低いからね。

そのとおり。

さすがたくっち！いつもながら理解が早いね。

民法の規定では、例えば買った家にシロアリがいた場合のように、「引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約解除の行使をすることができる。但し、買主はその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならない。」と、このような規定になっているのさ。

（契約不適合責任の詳細については今後掲載予定のQ＆Aを参考にしてね）

民法上、担保責任については売主免責の特約が認められているが、宅建業者が売主となる場合、民法の担保責任に関する規定より買主に不利な特約は無効なのさ。

例えば「契約不適合責任を一切負わない」とか「不適合を知ってからの通知期間を6ヶ月以内にする」とかこういった特約は無効だよ。

もし、このような特約で契約したら民法の規定に戻ってしまうよ。

そうなんだ。

買主さんの不適合を知ってから1年以内というのは、長期間にわたって宅建業者は責任があるということだね。

そうなのさ。

しかし、この知ってから1年以内というのは、いつ買主が知るかわからない以上、宅建業者を長期間不安定な立場に立たせてしまうことになる。そこで通知期間を「引渡しの日から2年以内」とする特約は例外的に有効なのさ。