「ペット飼育をめぐる賃貸マンション入居トラブル」｜一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会大阪本部

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「ペット飼育をめぐる賃貸マンション入居トラブル」

2013/05/31 カテゴリー：賃貸

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　こんにちは、今回はペットを飼っていて賃貸マンションに引っ越したＡさん（55歳・女性）から、「不動産仲介業者にペット飼育可の賃貸マンションを探してもらい賃貸借契約したのに、家主から『ペットが飼えない物件なので、契約違反により契約解除するから出て行ってくれ。』と言われて困っています。」という質問です。
　博士、よろしくお願いします。

　それは、困りましたね。これは①仲介業者がペット不可の賃貸物件を勘違いして紹介したか、②ペット不可を仲介業者が知っていながらＡさんを騙して仲介したのか、③Ａさんの希望が不動産仲介業者に十分伝わっていなかったということになりますね。
　まず、契約に至るまでの、そして契約時の書類を見て下さい。賃貸募集案内書や重要事項説明書（以下「重説」という。）、賃貸契約書、管理規約などを確認して、それから不動産仲介業者から物件をいろいろ斡旋していただいた経緯や受けた説明をよく思い出して下さい。
　そういう状況を踏まえて、①の仲介業者の過失を証明できれば、敷金（保証金）や引っ越し費用等の（もちろん仲介手数料も）損害は、仲介業者の弁償となるでしょうし、②で故意が証明できて刑事告訴とでもなれば仲介業者は、営業停止の可能性さえあり得ます。③であれば、Ａさんの自己責任であり速やかな退去が望まれます。

　博士、Ａさんからお聞きした時に「担当の営業マンから『書類には、一応ペット不可と書かれていますが、大丈夫ですから』と言われて、その言葉を信用していましたが・・」とのことでした。となると②のケースということになるのでしょうか！

　「言った」「言わない」のトラブルは、何としても避けるべきです。Ａさんも当事者としてキッチリと書面を読んで、納得の上で契約する訳ですから、営業マンが「言った」「言わない」は通用しません。また仲介業者の過失や故意を証明するためには余程、明確な証拠がないと立証は難しいですね。
　また重説の説明を「宅地建物取引主任者」（以下、「取引主任者」という。）が、きちんとおこなっていたかを確認してください。「取引主任者」という有資格者は、営業人員の5人に1人以上という割合で設置され、重説の説明時に「営業マンの言動」を、責任をもってチェックする機能を果たす形になっています。最終的にこの「取引主任者」がどの様に説明し、あなたがどの様に納得したのかが、ポイントです。「言った」「言わない」のトラブルを避けるためには、必ず署名・押印前に自分自身で目を通し、営業マンから受けた説明が重説にきちんと明記されているかを確認し、明記されていなければ必ず追記してもらうこと。そして書面の内容を理解すること、わからないことはわかるまで、納得するまで質問して下さい。
　重説に書かれてあることはとても重要です。
　こういったトラブルが発生しますと「引っ越し」という作業が伴いますので、肉体的にも精神的にも大変です。とりあえずＡさんは「状況を説明できる資料」を持って、大阪宅建をはじめ不動産関連団体が窓口となる相談所などに相談に行くとか、信頼のおける不動産業者がいるならば一度相談して判断を仰いでください。但し相談に行っても、原則的には重説に書いてある内容を基本に判断されますからね。

　では博士、今後Ａさんが引っ越し先を探す場合に、どんな点を注意すればいいでしょうか？

　ペット可という賃貸物件を管理するには、きちんとした取り決めが必要です。「契約書」にペット可と書いただけで事足りるのではなく、別途「ペット飼育の為の特約」を作成して、きちんと管理されている物件を探すのが良いでしょう。具体的には、ペットの写真を添付すると共に、犬種、名前、年齢で特定し、病気の有無・予防接種を確認し、ペットが夜間に鳴いた場合の対処、廊下階段等では、必ず抱いて通行するとか、近隣の住民に迷惑をかけない取り決めが、予め確認されていることがポイントです。

補足：
　残念ながら日本では、賃貸住宅でペット可の物件は1割以下と少なく、分譲マンションは、「ペット飼育特約」を管理組合が設定しペット飼育可として募集している物件が多いので、分譲貸しの賃貸物件[注１]を探してみるのも一つの方策でしょう。

※[注１] 分譲貸しの賃貸物件とは、元々販売目的で建てられたマンションで何らかの理由で賃貸に出された物件を意味し、通常の賃貸マンションよりも構造上しっかりと造られた建物が多いとされているので、設備面や防音対策などの充実している物件が多いと思われる。

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