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皆様こんにちは。今回は土地の購入を検討しているAさんからの相談だよ。Aさんによると毎年3月と9月に新聞紙面やテレビニュースに公示価格とか基準地価とか発表されているけど広告に出ている土地の価格とはずいぶん違うのだけど、土地の価格って一体誰がどのようにして決めているのですか？という相談内容だよ。素朴な疑問だよね。博士教えてよ。

まず土地の価格についてこれが絶対的なものだというようなものはないよ。隣り合った土地でもそこから見える景色は違うよね。土地は同じように見えても一つとして同じものはないのさ。売買の価格にしても売りたい人と買いたい人が合意した価格にすぎないよ。同じ土地でも昨日と今日とで価格が違うなんてこともありえるのさ。また、国や地方自治体にとっては相続税や固定資産税などの税金を課す資産でもあるんだ。だからそのための標準となる価格も必要となるわけさ。

同じ土地でもいろんな理由から価格というものがあるんだね。博士、いったい何種類くらいあるの？

ふむふむ。大きく分けて5つあるよ。 1.実勢価格 2.公示価格 3.基準地価格 4.路線価価格 5.固定資産評価額 とよばれているものだよ。

なんかずいぶんある感じだね。それぞれどのようなものなの？教えてよ。

いいよ。まず実勢価格だがこれは実際に誰かに土地を売却する時の価格だよ。通常一対一の取引でおこなわれそこに何か特別な取り決めがされているというわけではないよ。宅建業者さんで土地を売りたいとか買いたいとか言った場合にでてくる土地価格の相場のようなもの、これが実勢価格だよ。

広告なんかを見て問い合わせて、いろいろなことを交渉してそれで売りたい人と買いたい人が納得し、成立した価格だよね。

そのとおりさ。さすがたくっち！

博士ありがとう。じゃあ次の公示価格は？

公示価格と基準地価とを一緒に見ていこう。公示価格は国土交通省が毎年3月に公表する土地の価格で全国の決められた地点の地価を評価するものなのさ。基準地価は都道府県が毎年9月に公表する地価評価なのさ。毎年どちらも新聞紙面で掲載されるよ。 公示地価は国土交通省が公表、基準地価は都道府県が公表。どちらも売買の参考価格にされることが多いよ。また公示地価は3月（1月1日時点の地価）、基準地価は9月（7月1日時点の地価）となっているよ。1年を通じて2つの参考価格が土地売買などの参考情報となっているのさ。

なるほど。これも実際の売買のときに参考になりそうだね。

次に路線価だね。これは道路（路線）に面する土地の1㎡あたりの評価額なのさ。公示価格や基準地価は敷地の価格だけど、この路線価は道路に対して価格をつけ、評価するのさ。公表は国税庁だけど全国にまたがってすべての土地価格を評価するのは難しいため、道路に価格をつけて、それの面する土地価格を算出するという形式になっているのさ。

なるほど。たとえば前の道の路線価が20万円で土地が100㎡だとすると20万円×100㎡＝2000万円の評価となるわけ？

やるね～たくっち。そのとおりだよ。ただ2面以上の道路に面していたり、間口や奥行きの状況などによって価格も勘案されるよ。たとえば間口が狭かったり、奥行き長かったり、土地の形が整っていなかったりとかでそのような条件の土地は減額されるような仕組みになっているよ。

土地の状況にあわせていろいろと工夫されているね。

路線価は相続税や贈与税の計算で利用されるのさ。毎年7月に国税庁によって発表されるよ。 あと固定資産評価額だね。「固定資産税」という言葉。たくっちは聞いたことあるかい？

あるある。土地とか建物をもっていたらそれにかかる税金だよね。

そのとおり。よく勉強しているね。固定資産評価額は固定資産税評価のための評価額だよ。決定は自治体。土地の場合、だいたい公示地価の70％をめどに設定されるよ。この固定資産評価額が固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの課税計算の根拠となるのさ。

一つの土地でもいろんな観点から価格というものが考えられているね。Aさんも土地購入にあたり参考にしてくださいね。博士ありがとう。

　ライター：長村　良二（北摂支部）