現地を見るポイント・・・｜一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会大阪本部

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現地を見るポイント・・・

2024/04/30 カテゴリー：その他

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博士！今回は、物件を購入する場合の一般的な現地調査のポイントについて教えてよ。

宅建業者ではない一般の買主は、人生の中で、何度も不動産を購入するということは少なくて、購入した大事な不動産を長きにわたり、御自身で居住しながら保有していく方も多い、もちろん投資用で購入される場合もあるんだが、いざ契約直前になってから急にドタバタと焦ってしまったりすることも多いんだ。
また契約後においても、資料や条文の言葉だけでなく、このことを知っていればこの不動産を購入しなかったのに・・・と後々のトラブルと後悔にならないようにすることが大切なんだよ。だから、そのために初期の段階で買主自身でのしっかりとした現地を見ての調査がとても大切なことであるということをしっかり伝えておくね。

そうだね。博士！でも、普通、買主はどこを注意して現地を見ていけば良いの？少し教えてよ。また想像しながら考えていくようにするから。

そうだね～。では簡単に言っておくよ・・まず現地調査なんだが、必ず2回以上は現地をみること、晴れの日、雨の日、平日、土日や昼、夜などのそれぞれの時間帯で空気感を味わうために見たり、日にちを空けてからもう一回見てみることも大事だよ。それと可能ならできるだけたくさんの人、たとえば家族や購入した経験のある方から客観的にみてもらえることもあるし、地元の人や近所のお店などにもすこし雑談として聞いてみたり、また自分自身で確認しやすいチェックリストなどを持参してみる。しかしそこで　すべてがこの通りには行かないのかもしれないんだけれども、何度か繰り返していると自分なりのコツというものがわかるようになってくるんだよ。

大阪府　物件調査のポイント　https://www.pref.osaka.lg.jp/kenshin/chotto_anshin/chosa.html

なるほど。本当に基本の基（き）ということだよね。内容は具体的にどのような部分を見ていけばよいの？

もちろん買主の家族の構成やライフスタイルによって異なる場合もあるのだが、チェックするべき内容としては、外観のデザインや間取りや道路付け、たとえば屋根の形が陸屋根、寄棟、切妻などや、今度は玄関の向きや配置、キッチンのカタチやゴミの出し入れ、隣地との境界、駐車場のサイズ、車や自転車の出し入れのイメージと出入りのしやすさ、通学、通勤の交通の便利さなど、日当たり、通風、敷地の方角、交通の騒音、臭気、隣地の建設計画など・・・あとは近くの買物、病院、公共施設などの確認だよね。買い物でも、魚や肉、野菜や卵などを買えるちょうど良い買い物施設がどこにあるのか？などや、また、最近では近くにスターバックスやマクドナルドなどのカフェやファミリーレストランなどもあると便利なイメージの一つのようだね。

しかし、博士！新築や中古物件の場合ではそれぞれでポイントは違うと思うんだけれども、中古物件を買う場合にはどういうところを見ていけば良いのかな？

うむ！中古建物を買う場合にはもちろん平面的な資料や文章だけではわかりにくい場合もあり、建物の構造や築年数だけでなく、使用状況や管理状況により、かなりの差が出てくる場合もあるんだ。たとえば確認する内容の一部として、屋根や外壁の劣化状況、内部の設備、たとえばキッチン、浴室、洗面所、トイレなどのリフォームの有無や、雨漏り、白アリなどの形跡なども。増築、改築等により建ぺい率や容積率を超えていないか？建築基準法上の道路扱い、再建築ができるのか？また、再建築時にどのような規制を受けるのか？敷地内に、図面に表示されていない枡(マス)があるのかないのか？を確認する。もちろん、水道メーターの位置や最終枡(マス)の位置がどこにあるのかは一番大事で、隣地の汚水管や雑排水管、水路などが、地中で配管越境して存在していたり、共有排水管などもあるわけだから注意が必要だ。契約時にはわからず、引渡後にわかる欠陥の責任を売主が負う契約不適合責任を負う期間や免責など。現状有姿の範囲は、たとえば、建物劣化具合、現況幅員4m未満の場合などの道路状況、内部設備、照明、エアコン、植栽等の現状、越境状態などが大事な確認の部分になるよね。
　
また、例としては
マンションの場合などではこういったところも最低限必要だね
● ポストや廊下やゴミ集積、自転車置き場などを含む共有スペースの状況
● ペット飼育や楽器などの条件を記載した管理規約の内容と今後の予定
● エレベーターやバリアフリー設備、防犯カメラ等セキュリティ面
● ゴミの出し方のルールなどや大規模修繕の予定など
● 管理組合と管理会社の関係性
　
一戸建てや土地などではこんなことも
● 埋設物や越境物（当該物件、隣地物件各々）などの有無
● 外部建具、内部建具の建て付けや雨漏りの有無、地盤の状況
● 近隣建物の状況や日当たり、駐車場の出入りのしやすさ
● 接道状況や道路扱い、敷地周囲の高低差や擁壁の劣化状況など　　
● 建替での再建築や増改築を行う場合などの規制など
　

なるほど、しかし博士。いくら最低限確認する内容といってもある程度、物件を現地で見ることを練習していかないと資料や文章だけをきちんと見ていてもそれだけではやはりなかなか難しいよね。だって、同じ使用状況の物件なんてないんだから。

その通りだよ。いくら資料が完璧に揃っていたとしても、現況の土地や建物、道路状況が少しでも違っていれば、資料通りの物件とはいかないからね。とはいっても、資料の基本の確認は、まずは登記の情報からにはなるんだ。
早い段階で買主自身が登記の記録や公図等の資料を確認すること。物件を管轄する法務局での登記の情報は、手数料を払えば、閲覧や登記事項証明書等を交付してもらうことができるので、公図を確認することで、道路の状況、隣地の状況などもイメージするこができる。ただ、登記閲覧する際には、行政のホームページや法務局のブルーマップ等であらかじめ地番を確認してから行うこと。また、不動産登記には、大きくは、土地登記と建物登記の２つがあり、各々には、表題部（物件を特定するための表示）、権利部（甲区・・所有権）、権利部（乙区・・所有権以外の権利（抵当権など））が記載されている。仲介される宅建業者から登記資料等を見せてもらう場合、その交付年月日を確認し、できるだけ直近の日付のものを見るようにすることが大切なんだ。

登記情報の確認も慣れていかないとなかなか難しいよね・・・
あの～っ、あと市役所などでは何をどのように確認すれば良いの？

うむ、そうだね、まずは、再建築が可能かどうかを確認すること、そして、再建築時に前面道路のセットバックや何らかの規制により同種・同規模・同用途の建物が建つのかどうかを含めて、都市計画や建築制限を調べること。宅地の造成や建物の建築には、様々な法律上の制限が加えられており、家を建てることができない土地や、現に家は建っているが、将来の建て替えができなかったり、一定の制限を受けるような土地が存在する。現況幅員4m未満の道路状況の場合には、再建築時にどのような制限を受けるのか?など・・・たとえば行政により道路後退後の側溝打設（敷地内側溝）を基本にしているところもあるんだよ。
また、市街化調整区域内の土地や都市計画道路予定地内の土地にも注意が必要だよ。

ちなみに用途地域に関してはどうなの？

そうだね。今は行政のホームページを見ればわかることが多いのだが、都市計画区域内の土地をその利用目的によって区分し、建築物などに対するルールを決め、土地の合理的な利用を図るために指定されるのが地域地区といわれている。13種類ある用途地域は、最も基礎的で都市全体の土地利用の基本的枠組、住居、商業、工業などを適正に配置して機能的な都市活動を確保するとともに、建築物の用途や容積率、建ぺい率、高さなどの形を規制して誘導し、秩序あるまちづくりに大きな役割を果たすものなんだ。用途地域からその地域のイメージを想像することができるんだよ。

一般の買主がここまで確認するのは難しくないの？基本的には仲介業者がこうした説明を行うことになると思うんだけれども、だったら、仲介などを行う宅建業者はもちろん一般の買主以上に現地を見ることができる実務知識がないと進めていく事ができないよね。ただ単に物件のエリアや間取りと価格が合致することだけを考えてしまいそうだけれども・・・

そうだね、購入者側を仲介する宅建業者としては、「買主にとってどんな情報が重要か」についてそれぞれ想像しながら前もってしっかりと洗い出し、一軒一軒に合ったきめ細かい物件調査確認をしていくことが大切だよね。

あと資料として大事なものには一体どういったものがあるの？

まずは、物件の図面関係一式を確認しないといけないよね。といっても三角スケールで寸法まで見ることが出来ればベストだが、一般の買主にはこのあたりはむつかしいのかもしれない。しかし、実際は、図面と現況が一致しているかどうかを確認するこ　　とが基本的に一番大事なことなんだよ。ということで、一般の買主のほうでは、土地の実測図があるかどうかの確認をして、重要事項説明を受ける前までに、平面図・立面図・配置図、仕様書等も含めて一緒にもらい確認しておいた方が良い。特に、未完成物件の場合は、事前に説明を受けていたものと、完成したものが違うということがあっては困るので、必ず確認するようにしておくことと、新築物件の場合には、引渡を受けるときに竣工図面をもらっておくこと。これは、建物の構造、屋外給排水図（水道メーター位置、最終桝（マス）位置）、屋内給排水図、電気・ガス設備などを示した図面で、建築確認申請などにも使用した図面がそろっている。但し、築年数が経過した物件には設計図書が見当たらない場合もあるので注意が必要だ。
　
主な設計図書は次の表のとおりだよ。（戸建住宅を参考）
　
　

大阪府　「物件調査のポイント」より

現地調査がなぜ必要なのかよくわかったよ。教えてくれてありがとう博士！

　ライター：研修インストラクター　西本　淳一（北摂支部）